ニュースで「銀座4丁目交差点の土地価格は坪●万円」など、耳にしたことがある人は多いでしょう。あの価格は「地価公示」をもとに算出されています。本記事では、地価公示を調べる手順を解説し、あわせて気になる東京・大阪・京都エリアの公示価格についても紹介します。

公示価格とは？いつ発表？価格を調べる手順を紹介

はじめに公示価格の概要と、発表される時期、調べる手順について確認します。

●公示価格とは何か

公示価格とは、国土交通省が毎年3月に公示する標準地の価格を指します。公示価格は、毎年1月1日時点における全国約2万6,000地点（2024年）の1平方メートルあたりの正常な価格で、鑑定評価員（不動産鑑定士）が判定するものです。判定された価格は、土地の相続税評価や固定資産税評価の基準として活用されます。

●公示価格を調べる手順

公示価格は、国土交通省公式サイトの検索機能を使って以下のような手順で調べることができます。

以下では、「東京都世田谷区成城2丁目」の公示価格を調べるケースで確認してみましょう。

1.上記の国土交通省の検索サイトにアクセス
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html

2.TOP画面（パソコン用の例）が出るので、「不動産情報ライブラリ」のボタンをクリック

出典：国土交通省「地価・不動産鑑定」

3.不動産情報ライブラリの検索画面に遷移するので、「データの検索」ボタンをクリック

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

4.入力画面に遷移するので、「地価公示」「住宅地」にそれぞれチェックを入れます。その後「地域選択」ボタンをクリック

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

5.地域選択画面から東京都、世田谷区、成城2丁目をそれぞれ選択し、「選択」をクリック

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

6.「一覧表示」のボタンをクリック

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

入力画面の下にある「検索結果一覧」に検索結果が表示され、東京都世田谷区成城2丁目208番18（住居表示：成城2-17-14）の土地価格が1平方メートルあたり70万8,000円ということがわかります。前年の価格と比較したい場合は「調査年」から「令和5年」を選択して一覧表示にしましょう。令和6年分と令和5年分が表示されるので、価格の変化を確認することができます。

公示価格とその他の土地指標との違いは？

公示価格と同じ土地指標の実勢価格や基準地価、路線価、固定資産税評価額についても確認しておきましょう。

●実勢価格

実勢価格は、不動産取引で実際に売買された土地価格です。つまり時価といっても良いでしょう。そのため同じ標準地にある土地でも公示価格と一致しない場合があります。

●基準地価

基準地価は、都道府県知事が毎年7月1日時点における全国約2万1,000地点（2023年）の標準価格を判定する土地価格です。不動産鑑定士が鑑定評価し、毎年9月ごろ公開されます。基準地価は、公示価格と評価の基準日が異なるため、公示地価を補完するデータとして活用される傾向にあります。

●路線価

路線価は、毎年1月1日時点における該当する土地が面している路線ごとに評価した1平方メートルあたりの土地価格です。国税庁が毎年7月に公開しています。路線価は、公示価格の80％程度が目安で公示価格と密接な関係があります。

●固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税を計算する基準になる価格で3年に1回評価替えが行われます。宅地は公示価格の70％程度が目安になります。こちらも公示価格が基準になるので、公示価格とあわせて活用することが必要です。

気になるあの街の地価公示価格は？

ここでは、日本の首都・東京エリア、最近は土地価格が上昇していると言われている大阪・京都エリアの、それぞれの商業地1平方メートルあたりの公示価格を紹介します。

●東京エリア

国土交通省が2024年3月26日に発表した公示地価（2024年1月1日時点）によると、東京都全域の全用途・住宅地・商業地の価格がいずれも前年を上回りました。特に東京23区は、住宅地・商業地ともに下落した地点はありませんでしたが、これは主にマンション需要が堅調だったことが要因と見られます。

商業地では、渋谷と浅草の上昇が際立っています。再開発が進む渋谷は、駅から600メートル程度離れた2丁目が10％近い上昇です。浅草雷門はインバウンド需要の拡大で大手町並みの価格になっています。

逆に大手町はすでに大企業の本社ビルが林立するオフィス街であることから商業地として伸びる要素があまりなく、わずかな上昇にとどまっています。

●大阪エリア

2025年に万博が開催される大阪エリアは、商業地が2年連続で上昇しました。商業地は平均6％上昇していますが、特にインバウンド効果を背景に道頓堀や日本橋など繁華街の大幅な上昇が目立ちます。中央区道頓堀1丁目は＋25.3％で今回公示の大阪エリアで最も高い上昇率を記録しました。インバウンドの増加に加え、2023年にプロ野球の阪神タイガースが優勝したことによる経済効果も多少あるものと考えられます。

日本橋は、東京の秋葉原と並び称される電気店街があり、阿倍野筋1丁目は超高層ビル「あべのハルカス」が位置するエリアです。東京エリアが1桁台の伸びにとどまる街が多かったに対して、大阪エリアと次に紹介する京都エリアは2桁台の伸びを示す街もあり上昇が顕著です。

●京都エリア

外国人観光客によるオーバーツーリズムが指摘される京都エリアも著しい上昇が続いています。土地価格全体は前年比＋2.6％で3年連続の上昇となりました。内訳は住宅地が＋1.6％、商業地が＋5.1％です。今回公示の京都エリアで最も上昇率が高かったのが、下京区東塩小路町で17.1％上昇しました。京都駅周辺のエリアのため、旺盛な観光需要をストレートに取り込んだ結果といえそうです。

その他の観光地も軒並み上昇しており、インバウンドの恩恵を顕著に受けるエリアの一つといって良いかもしれません。

そのエリアの経済状況を示す公示価格の推移に注目しよう

地価公示価格は、「現在所有している土地が今後どのような評価になっていくのか」について複数年の価格推移から予測することができます。

相続税の計算で利用される「相続税路線価」や「固定資産税評価額」も公示価格を基本として評価額が決められるため、公示価格は極めて重要な指標といえるでしょう。また基本的にマンション価格も公示価格と連動して上昇する傾向がありますので、これから物件を購入する場合も所在地の公示価格に注目する必要があります。

まずは、記事中で紹介した公示価格を調べる手順に沿って、気になるエリアの価格を調べてみてはいかがでしょうか。